目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策，難以改變?nèi)藗儗ξ磥矸績r繼續(xù)上漲的預(yù)期。未來樓市調(diào)控，在努力增加市場供應(yīng)的同時，應(yīng)更加重視市場預(yù)期

  市場量價齊升

  上半年，北京新建住宅簽約量為近4年來最高

  盡管“國五條”出臺后，一線城市紛紛實施了升級版限購令，但上半年各地房價還是呈現(xiàn)出量價齊升的走勢。

  國家統(tǒng)計局公布的5月份70個大中城市房價數(shù)據(jù)顯示，新建商品住宅價格環(huán)比上漲的城市數(shù)量仍有65個。相比“國五條”剛剛落地的3月，環(huán)比上漲的城市數(shù)量有所下降，平均漲幅也由1.09%放緩到5月份的0.91%，但同比漲幅仍在繼續(xù)沖高，新建商品住宅平均同比漲幅達(dá)5.65%。

  其中，北上廣深等一線城市仍是房價上漲壓力較大的城市。以北京為例，上半年新建住宅簽約超過6.2萬套，同比上漲約28%，是近4年來上半年同期的最高值。

  相比新房市場，二手房市場顯得更為熱鬧。據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計，上半年北京二手住宅成交量約為9.5萬套，比去年同期大幅上漲70.6%。

  受“國五條”中對個人轉(zhuǎn)讓二手房征收20%個人所得稅政策的影響，二手房市場在政策出臺前后出現(xiàn)了大起大落的走勢。鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭表示，今年1—2月二手房市場延續(xù)了去年的回暖勢頭，量價穩(wěn)步增長。3月受政策影響，為了躲避高額個稅，供需雙方搶搭末班車，成交出現(xiàn)暴漲，透支了部分需求。從4月開始，隨著新政落地，市場重新開始觀望，二手房交易轉(zhuǎn)向低迷，價格漲勢也有所放緩。

  在房價上漲壓力不減的同時，土地市場也持續(xù)活躍，全國一、二線城市土地溢價率明顯上漲，廣州、北京、上海等一線城市均出現(xiàn)了區(qū)域土地價格新高。6月中旬以來，南京、廣州、上海、重慶、武漢也有多宗地塊高溢價集中成交。土地價格居高不下，無疑增加了房價繼續(xù)上漲的壓力。

  土地市場的火熱，既反映出企業(yè)對未來市場的樂觀預(yù)期，也反映出房地產(chǎn)企業(yè)的資金面仍然比較寬裕。上半年，各大房企紛紛交出了近年來最為亮麗的半年成績單。

  在已經(jīng)發(fā)布半年業(yè)績預(yù)報的18家上市房企中，有8家銷售額預(yù)計漲幅超過100%，13家公司預(yù)計業(yè)績漲幅超過30%。從A股上市公司一季度財報的數(shù)據(jù)分析，一、二線房地產(chǎn)企業(yè)短期資金鏈相對寬裕，其中一線企業(yè)尤為充裕；同時房企海外融資十分積極，企業(yè)仍有擴(kuò)張動力。在資金面寬裕的情況下，開發(fā)商降價促銷的動力不足。這也是房價持續(xù)上漲的重要原因。

  “錢荒”或成變數(shù)

  投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將有所減少，房價下行壓力或增加

  開發(fā)商看好后市，而央行近期進(jìn)行的儲戶調(diào)查顯示，對于三季度房價，有34.1%的居民預(yù)期“上漲”，45.3%的居民預(yù)期“基本不變”。當(dāng)前市場再次出現(xiàn)購房者與開發(fā)商對未來一致看漲的現(xiàn)象。

  中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，在地價居高不下，股市、黃金等投資市場低迷，開發(fā)商不缺錢，各方預(yù)期又一致看漲的情況下，下半年房價繼續(xù)上漲的壓力仍然較大。“從北京二手房市場的走勢看，盡管3月份以后這幾個月成交量都不超過1萬套，但仍在逐月增長，這說明市場在逐漸恢復(fù)?！?/P>

  然而，5月下旬開始的一場資金面的“錢荒”，可能對這種一致看漲的預(yù)期產(chǎn)生沖擊。一位房產(chǎn)中介業(yè)務(wù)員告訴記者，近期來咨詢買房貸款事項的客戶多了起來，大多擔(dān)心目前銀行“錢荒”會不會影響他們購房貸款。同時，目前北京部分銀行首次購房商業(yè)貸款的優(yōu)惠利率已從8.5折提高到9折或9.5折，說明購房貸款的難度在增加。

  “錢荒”所反映的流動性偏緊，對目前看似寬松的開發(fā)商資金鏈也會產(chǎn)生一定沖擊。張大偉認(rèn)為，隨著流動性緊張的內(nèi)在壓力以及政府對于風(fēng)險較高的地方融資平臺和房地產(chǎn)領(lǐng)域投資的控制，投向房地產(chǎn)領(lǐng)域的資金將會有所減少，開發(fā)商不得不通過以價換量的方式來保證維持運(yùn)轉(zhuǎn)，房價下行壓力可能增加。受此影響，下半年樓市銷售可能會低于預(yù)期。同時，銀行資金緊張，將明顯影響購房者貸款，而開發(fā)商的資金成本也將相應(yīng)增加，有可能加快預(yù)售回籠資金，有望改善市場的短期供需。

  顯然，這場“錢荒”增加了下半年樓市的未知因素，一些嗅覺敏銳的開發(fā)商已經(jīng)開始調(diào)整戰(zhàn)略，搶先出貨。

  位于北京亦莊馬駒橋地區(qū)的珠江四季悅城(樓盤資料 業(yè)主論壇) 項目，近期將以低至10800元/平方米的價格開盤銷售，而其項目周邊地區(qū)房價都已超過20000元/平方米。值得注意的是，亦莊馬駒橋地區(qū)附近的臺湖地區(qū)地價，6月份剛剛經(jīng)歷了一場拿地?zé)岢?，多家開發(fā)商平均拿地價格都在13000元/平方米左右。該項目低價入市，無疑將對這一區(qū)域的價格和預(yù)期產(chǎn)生較大沖擊。

  北京市房協(xié)有關(guān)專家表示，在資金面突然趨緊的情況下，對于大企業(yè)而言，保持現(xiàn)金流充裕比追求個別項目的利潤更為重要。目前個別項目出現(xiàn)低價入市，說明在房地產(chǎn)一線企業(yè)的陣營里，對后市的預(yù)期正在出現(xiàn)分化。

  重視預(yù)期管理

  讓人們對調(diào)控的長期效果有信心

  上半年，房地產(chǎn)市場形勢分化仍然明顯，房價地價上漲壓力主要集中在一線城市?！耙痪€城市集中了各種優(yōu)質(zhì)資源，人口聚集效應(yīng)過強(qiáng)，這從根本上導(dǎo)致了這些城市房價易漲難跌?！比A北珠江公司副總經(jīng)理趙津說。

  事實上，一線城市對“國五條”新政的執(zhí)行力度比其他城市明顯嚴(yán)格，出臺的調(diào)控細(xì)則也更為嚴(yán)厲。據(jù)統(tǒng)計，北京目前約有兩成左右的二手房交易執(zhí)行了繳納20%個人所得稅的政策。新政出臺后，在信貸和稅收政策的綜合影響下，成交量大幅萎縮，改善性需求受抑制最為明顯，但二手房房源供應(yīng)量也出現(xiàn)更為明顯的萎縮，削弱了調(diào)控效果。

  而行政色彩更為濃厚的新建住宅限價政策，在實際執(zhí)行中，也遭遇了部分項目通過另簽精裝修合同等方法來提高售價，實際執(zhí)行效果打了折扣。

  “盡管調(diào)控政策越來越嚴(yán)格，但我們看到，地價上漲、資金比較寬松、供求緊張……導(dǎo)致房價上漲的各種因素目前依然存在，如果資金面不出大問題，一線城市房價上漲壓力仍然很大，也凸顯了調(diào)控的難度。”趙津說，一線城市的調(diào)控必然會常態(tài)化，但要實現(xiàn)市場健康發(fā)展的調(diào)控目標(biāo)，調(diào)控政策本身也應(yīng)該做一些調(diào)整。

  “要分析房地產(chǎn)市場的長期走勢，必須理解，住宅作為一種兼具投資和消費屬性的耐用品，它的價格不僅取決于當(dāng)期的供求關(guān)系，也取決于預(yù)期需求與潛在供給之間的邊際缺口?！眹鴦?wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示。

  巴曙松認(rèn)為，樓市的預(yù)期需求對收入增長、貨幣條件和調(diào)控政策的反應(yīng)敏感程度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于潛在供給的調(diào)整速度，這就意味著兩者之間的缺口常常存在，并且很容易在短期內(nèi)突然放大。在這種情況下，如果調(diào)控只是著力于調(diào)節(jié)當(dāng)前的供求關(guān)系，而不能有效控制需求預(yù)期或擴(kuò)大潛在供給，那么調(diào)控的效果往往十分有限，甚至?xí)蔀榉績r上行的推手。

  中國房地產(chǎn)協(xié)會副會長朱中一表示，目前起到一定效果的各種以“限”為主的調(diào)控政策，難以改變?nèi)藗儗ξ磥矸績r繼續(xù)上漲的預(yù)期。未來樓市調(diào)控，在努力增加市場供應(yīng)的同時，應(yīng)更加重視市場預(yù)期。在“國五條”的一系列政策中，專門提出要加強(qiáng)市場預(yù)期管理，正是看到了預(yù)期的重要性。下一階段，應(yīng)進(jìn)一步穩(wěn)定政策、強(qiáng)化政策的落實和執(zhí)行、加強(qiáng)市場信息的公開透明和及時發(fā)布，抓緊推進(jìn)住房信息聯(lián)網(wǎng)和房產(chǎn)稅擴(kuò)圍等長效機(jī)制建設(shè)。只有這樣，人們才能對調(diào)控的長期效果有信心，預(yù)期才能更穩(wěn)定。