近日，《南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法(征求意見稿)》（以下簡稱《征求意見稿》）公開征求社會(huì)各界的意見（詳見本報(bào)11月25日2版報(bào)道），其中不少條款受到市民關(guān)注。《征求意見稿》都有哪些重點(diǎn)修改？為什么要進(jìn)行這些修改？11月27日，記者帶著讀者關(guān)心的問題，請(qǐng)南寧市法制辦和南寧市住房保障和房產(chǎn)管理局的相關(guān)負(fù)責(zé)人做了相關(guān)解讀。

　　購買面積

　　新建和已建經(jīng)適房有區(qū)別

　　問題：《征求意見稿》規(guī)定經(jīng)適房的保障面積是60平方米，但為何又規(guī)定“單身人員購買經(jīng)濟(jì)適用住房的建筑面積控制在70平方米以內(nèi)”？

　　解答：國家新出臺(tái)的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，新建經(jīng)濟(jì)適用住房單套的建筑面積要嚴(yán)格控制在60平方米以內(nèi)。由于老辦法規(guī)定的范圍是“60至80平方米”，南寧市目前已經(jīng)建成的經(jīng)適房有部分是超過60平方米的，在很長一段時(shí)間內(nèi)仍需要消化。為此，在嚴(yán)格控制新建經(jīng)適房面積的基礎(chǔ)上，《征求意見稿》對(duì)在國家新規(guī)出臺(tái)前已經(jīng)建設(shè)的經(jīng)適房，限定單身人員購買的面積為70平方米。

　　此外，國家的經(jīng)適房保障對(duì)象為家庭戶，為保障更多的家庭戶能購買到經(jīng)適房，《征求意見稿》在準(zhǔn)入方面提高了單身人員購買的門檻，將單身人員購買經(jīng)適房的年齡從30周歲提高到了35周歲。

　　購買條件

　　有一年以上南寧市城鎮(zhèn)戶口

　　問題：現(xiàn)行的《南寧市經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》（以下簡稱舊辦法）在準(zhǔn)入條件上，雖然也有戶籍上的要求，但是對(duì)于年限卻沒有作出具體的規(guī)定。《征求意見稿》卻要求，申請(qǐng)購買經(jīng)適房要符合的其中一個(gè)條件是“取得本市城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)居民戶口一年以上并在本市城區(qū)范圍內(nèi)工作或?qū)嶋H居住生活”，為何會(huì)有這樣的變化？

　　解答：在這次修改的幾個(gè)條文中，備受關(guān)注改變內(nèi)容之一，就是申請(qǐng)對(duì)象準(zhǔn)入條件的變化。2010年之后，國家出臺(tái)的相關(guān)辦法明確了經(jīng)適房和廉租房都一樣是保障低收入人群的住房。為了適應(yīng)國家的新規(guī)定，在參照了南寧市已經(jīng)出臺(tái)的同樣是保障低收入人群住房問題的相關(guān)規(guī)章上，此次意見稿就對(duì)申請(qǐng)對(duì)象的條件作了進(jìn)一步規(guī)定。

　　至于為什么一定需要“本市城區(qū)范圍內(nèi)城鎮(zhèn)居民戶口一年以上”，是因?yàn)槌鲇诮?jīng)適房主要是保障本市的低收入人群住房困難家庭的考量。要求在城區(qū)范圍內(nèi)取得城鎮(zhèn)居民戶口一年，就能避免外地人群臨時(shí)將戶口遷移過來也能申請(qǐng)，從而導(dǎo)致保障范圍擴(kuò)大的情況出現(xiàn)，真正保障本市居住一年以上的低收入住房困難家庭。

    申請(qǐng)購房 除了收入還計(jì)算財(cái)產(chǎn)

　　問題：《征求意見稿》規(guī)定，申請(qǐng)購買經(jīng)適房的，應(yīng)當(dāng)同時(shí)符合幾個(gè)條件，其中針對(duì)“收入”的規(guī)定為：家庭人均年收入低于市人民政府公布的低收入標(biāo)準(zhǔn)且家庭財(cái)產(chǎn)之和低于市人民政府公布的低收入標(biāo)準(zhǔn)的8倍。這與現(xiàn)行的申請(qǐng)經(jīng)適房的收入核定標(biāo)準(zhǔn)有什么區(qū)別？

　　解答：目前，申請(qǐng)經(jīng)適房只用核對(duì)家庭收入。在家庭人均收入上，《征求意見稿》的表述實(shí)際上與現(xiàn)行的“家庭年人均收入低于市統(tǒng)計(jì)局向社會(huì)公布的上年度城市居民人均可支配收入的80％”的申請(qǐng)條件一致，強(qiáng)調(diào)要以南寧市人民政府公布的低收入標(biāo)準(zhǔn)為準(zhǔn)。將家庭財(cái)產(chǎn)之和也納入準(zhǔn)入條件，是根據(jù)《南寧市人民政府辦公廳關(guān)于印發(fā)南寧市城市居民低收入家庭收入核對(duì)暫行辦法的通知》（南府辦〔2011〕83號(hào)）文件對(duì)城市居民低收入家庭收入核對(duì)的有關(guān)規(guī)定來制定的。

　　舊辦法曾以家庭年人均收入作為申購經(jīng)適房考核的一個(gè)條件，但對(duì)家庭財(cái)產(chǎn)是否納入家庭收入進(jìn)行考核沒有明確。如此一來，“開寶馬奔馳也能購得經(jīng)適房”的怪現(xiàn)象就可能出現(xiàn)。例如，市民陳先生從事低收入的工作，不過，他繼承了一大筆可觀的財(cái)產(chǎn)，不但買了豪車，生活也比較奢侈，經(jīng)常穿名牌下館子。但是，按照舊辦法，陳先生不但符合了戶籍等其他申購條件。而且，因?yàn)樽约旱墓ぷ魇杖氡容^低，收入條件也滿足了申購要求，最終能順利購得了經(jīng)適房。

　　相比舊辦法，《征求意見稿》抬高了準(zhǔn)入條件的門檻。根據(jù)民政部出臺(tái)的相關(guān)規(guī)定，低收入家庭的審核應(yīng)包括家庭收入和家庭財(cái)產(chǎn)兩部分。此外，依據(jù)南寧市出臺(tái)的低收入家庭收入核對(duì)相關(guān)辦法的類似規(guī)定，《征求意見稿》也將家庭財(cái)產(chǎn)之和納入申購準(zhǔn)入條件的考核，“家庭收入”和“家庭財(cái)產(chǎn)”這兩個(gè)條件疊加，家庭收入有哪些，具體財(cái)產(chǎn)有哪類，都可以依據(jù)相關(guān)規(guī)定來核對(duì)。今后，開著豪車又想混進(jìn)申請(qǐng)經(jīng)適房隊(duì)伍中的投機(jī)人群將被擋在申請(qǐng)門檻之外。

　　準(zhǔn)購資格 購房申請(qǐng)兩年內(nèi)有效

　　問題：目前經(jīng)適房的準(zhǔn)購證沒有期限，按《征求意見稿》規(guī)定，經(jīng)適房準(zhǔn)購資格書有效期為兩年。有效期過后仍需購買經(jīng)適房的，按規(guī)定的條件和程序重新申請(qǐng)，為何這樣規(guī)定？

　　解答：經(jīng)適房實(shí)行的是輪候保障制度。具體而言，就是申購對(duì)象在取得準(zhǔn)購資格之后，還不能馬上購房，要按照取得準(zhǔn)購資格書的順序排隊(duì)，依次申請(qǐng)。如果長期排不上隊(duì)怎么辦？按照舊辦法，申購對(duì)象在取得經(jīng)適房準(zhǔn)購資格證之后，如果沒有輪上號(hào)購房的，那么準(zhǔn)購資格證可以長期有效。

　　在現(xiàn)實(shí)中，如果申購人長期沒能申購經(jīng)適房成功，那么隨著時(shí)間的推移，申購家庭的自身收入情況和家庭財(cái)產(chǎn)狀況也會(huì)發(fā)生變化。例如，市民李先生在兩年前申購經(jīng)適房時(shí)是符合條件的，但是在這兩年期間，他因?yàn)閷?duì)已有的經(jīng)適房項(xiàng)目地段不滿意，一直都沒申購成功。這兩年里，李先生升了職，收入大增，而且在別處還買了商品房。顯然這個(gè)時(shí)候，李先生就已經(jīng)不符合申購經(jīng)適房的條件了。

　　目前經(jīng)適房的建設(shè)周期為兩年，也就意味著，申購人群在兩年內(nèi)，就一定會(huì)有房源供其申請(qǐng)。為了避免申購對(duì)象因?yàn)樽陨碓蜷L期不申請(qǐng)，而期間已經(jīng)出現(xiàn)不符合購買經(jīng)適房條件的情況，《征求意見稿》就對(duì)準(zhǔn)購資格書有效期進(jìn)行了明確。

　　《征求意見稿》還要求住房保障部門在申購對(duì)象購房時(shí)，還要對(duì)其家庭收入、財(cái)產(chǎn)、住房狀況、家庭人口等情況進(jìn)行復(fù)查，經(jīng)復(fù)查符合經(jīng)適房購買條件的才予以購房，不符合經(jīng)適房購買條件的，取消其準(zhǔn)購資格。

    退出機(jī)制 經(jīng)適房禁止上市交易

　　問題：《征求意見稿》規(guī)定，購房家庭對(duì)經(jīng)適房擁有有限產(chǎn)權(quán)，只能用于自住，不得上市交易、閑置、出借及擅自改變住房用途，可以抵押，抵押處置執(zhí)行本條規(guī)定。這是否意味著今后經(jīng)適房不能上市交易？

　　解答：按照舊辦法，申請(qǐng)家庭在取得房屋所有權(quán)證之日起滿5年后，可以上市交易。不過，上市交易的過程中，需要按照屆時(shí)同地段普通商品住房與當(dāng)時(shí)購買經(jīng)適房（包括購買面積超過保障面積部分的價(jià)款）差價(jià)的60％向政府交納相關(guān)價(jià)款。

　　這是因?yàn)?，?jīng)過5年之后，經(jīng)適房的周邊配套已經(jīng)齊全，以前以每平方米2000多元購得的經(jīng)適房，屆時(shí)就可能升值到每平方米六七千元。這時(shí)候，對(duì)于部分投機(jī)的家庭而言，在按照普通商品住房均價(jià)補(bǔ)齊差價(jià)后，仍能可以賺取部分利潤。因此，就可能有人會(huì)鉆空子，打著申請(qǐng)經(jīng)適房的名義購房，在獲得房產(chǎn)證5年后，通過出售獲利。   

　　經(jīng)適房本來就是用來保障低收入人群的，當(dāng)這些人申購之后，如果以后在別處又有新住房，其本身就已經(jīng)不符合購買經(jīng)適房的條件。當(dāng)他們將這部分經(jīng)適房出售之后，經(jīng)適房性質(zhì)就發(fā)生改變，減少了經(jīng)適房數(shù)量，政府只能另選土地再建新的經(jīng)適房項(xiàng)目來保障新的低收入人群，在土地資源越來越緊張的情況下，將導(dǎo)致經(jīng)適房越建越偏遠(yuǎn)。

　　《征求意見稿》在參考了外省區(qū)成熟的做法之后，對(duì)經(jīng)適房上市交易進(jìn)行了限制，明確禁止經(jīng)適房上市交易。此外，還規(guī)定購房家庭退出經(jīng)適房只能由政府回購，這樣一來，經(jīng)適房在保障低收入人群的系統(tǒng)內(nèi)循環(huán)，不但可以保證土地資源的高效利用，而且還可以讓這些經(jīng)適房保障其他一些需要保障的城市低收入住房困難家庭。