2011年，國內房地產市場上，商業(yè)地產一枝獨秀。

    住宅市場愁云慘霧，商業(yè)地產熱血沸騰。寫字樓、商鋪、城市綜合體等各色項目在全國大干快上。暫無政策壓力的商業(yè)地產開發(fā)商們極盡所能，用商業(yè)地產項目產生的利潤彌補了住宅市場的盈利壓力。投資者們則迅速從居住項目中抽回資金轉投商業(yè)地產。

    明年，商業(yè)地產銷售價格和租金將出現(xiàn)怎樣的變化？供應量急劇上升，會否讓商業(yè)地產好景不長？

    租金上漲最高超過70%

    “就在前不久，一位陜西買家一次出手數(shù)千萬投資北京南二環(huán)附近的一棟寫字樓用于出租，目前已經全部租完。”國內某商業(yè)地產開發(fā)企業(yè)的銷售總監(jiān)告訴《中國經濟周刊》，無論是整售還是出租，今年的商業(yè)地產行情一直不錯。

    2011年，北、上、廣、深以及大量二三線城市的商業(yè)地產項目，其整體出售價格和租金回報率呈現(xiàn)明顯攀升。價格的升高得益于市場需求的攀升。

    以商業(yè)地產最具代表性的甲級寫字樓為例。2011年前8個月，由于北京甲級寫字樓新增項目屈指可數(shù)，供需矛盾日益突出。內、外資企業(yè)對地理位置具有優(yōu)勢、設施完備的甲級寫字樓都表現(xiàn)出強勁的租賃需求?！吨袊洕芸酚浾吒鶕?jù)公開數(shù)據(jù)整理發(fā)現(xiàn)，今年第三季度北京甲級寫字樓的存量面積為646.9萬平方米，與第二季度的653.8萬平方米相比，僅僅三個月北京市場就消化了10萬平方米的寫字樓。市場分析認為，這部分主要由位居北京的金融和能源企業(yè)承租。

    據(jù)房地產服務機構戴德梁行統(tǒng)計，2011年第三季度，北京可租賃優(yōu)質寫字樓面積供應緊張，各核心區(qū)域寫字樓紛紛提高租金，新入市項目也相應提高報價。這導致北京甲級寫字樓的平均租金水平繼續(xù)保持高增長速度，達到每月每平方米226.93元，環(huán)比增長10.72%。甲級寫字樓的空置率降至新低，達4.37%，環(huán)比下降1.82個百分點。

    而在2011年的上海，甲級寫字樓同樣出現(xiàn)供不應求的局面。

    市場咨詢機構的數(shù)據(jù)顯示，截至2011年11月底，上海甲級寫字樓的存量面積為57.05萬平方米。供不應求的結果依舊是寫字樓租金價格上升。2011年11月，上海甲級寫字樓市場租金上漲1.0%，進入第四季度的前兩個月，甲級寫字樓租金已合計上漲2.1%，延續(xù)第三季度租金整體上漲3.3%的勢頭。

    在天津、沈陽、重慶等地，寫字樓、商鋪以及大型綜合購物中心的租金都出現(xiàn)明顯上漲，空置率不斷降低。

    一家香港上市房企商業(yè)地產業(yè)務負責人聞名(化名)對《中國經濟周刊》表示：“由于今年很多一線城市和熱點城市的甲級寫字樓沒有新增供應，而且今年經濟還算穩(wěn)定，寫字樓的租金回報率一直不斷增加。有個別項目的租金同比最高上漲超過70%。同時，商鋪以及綜合購物廣場的租金也不斷增加。商鋪的租金今年同比增幅大約為10%。”

    聞名認為，形成這種局面的根本原因是，盡管今年房地產住宅市場受到調控，但是中國從經濟危機中恢復的效果較好，內需得到明顯提振。在宏觀經濟向好的環(huán)境下，企業(yè)也愿意擴大生產改善辦公環(huán)境?！安贿^，這種租金迅速上漲的情況目前已趨于穩(wěn)定。年底前可能不會再出現(xiàn)明顯的變化?！?/P>

    明年價格將繼續(xù)上漲

    即將到來的2012年，或許依舊是商業(yè)地產的加速歲月。但“加速”或許只能用來形容供應量，而不能說明租金價格。在市場開始對明年的宏觀經濟隱現(xiàn)擔憂的背景下，2012年商業(yè)地產各種形態(tài)項目的供應量大幅增加，或將導致價格增幅有限。

    聞名告訴《中國經濟周刊》：“明年一線城市和熱點城市的商業(yè)地產供給量，預計會明顯增加?！彼J為，從2009年開始，很多開發(fā)商轉型或在原有基礎上新增商業(yè)地產項目。同時，隨著新入行開發(fā)商在操作商業(yè)項目的經驗積累，很多項目會提速建設。這意味著一些商業(yè)地產項目將于2012年進入市場成為新增供應量。

    另外，由于住宅地產被調控，各地方政府在出讓土地時，也有意大幅提高商業(yè)金融用地的比例。比如江蘇常州11月份掛牌的30幅地塊中，用地性質基本都是商業(yè)用地，而純商業(yè)用地占比達20%；武漢今年計劃出讓的35宗土地中，除去工業(yè)用地，商業(yè)和商住綜合地塊比重也在兩成以上。

    本刊記者查閱北京2009年商業(yè)金融用地的成交情況時發(fā)現(xiàn)，當期北京共成交34塊土地，建設用地面積為112.65萬平米，規(guī)劃建筑面積316.3萬平米。而2010年成交的地塊中，包含或純商業(yè)金融用地大約有53塊。

    這將意味著從2012年初到2013年，在這些地方將有大量的商業(yè)地產項目以預售的方式進入市場。

    在上海，許多原計劃在今年入市的項目，由于招商不足或其他原因導致延期，如不出現(xiàn)意外，將于2012年上半年入市，這將導致2012年供應激增，銷售壓力較大。

    市場研究機構第一太平戴維斯預計，上海甲級寫字樓市場將有10個項目在2012年入市。其中大多數(shù)位于浦西，將為寫字樓市場新增59萬平方米的供應面積，較前三年平均供應量約多出11%。

    中國中鐵作為從事房地產開發(fā)的央企、其旗下中鐵建工下屬的北京中鐵華升房地產開發(fā)有限公司總經理王景明，接受《中國經濟周刊》記者采訪時表示：“2012年中國一線城市的商業(yè)地產供應的確在明顯提升，不僅僅因為很多開發(fā)商投身商業(yè)地產，更重要的原因是中國城市化進程的發(fā)展需要?！?/P>

    但眾多經濟學家和券商的分析師近來都對未來宏觀經濟表示悲觀。

    中國國際金融有限公司首席經濟學家、董事總經理彭文生認為，低迷的外部形勢會使2012年國內經濟增長有明顯下滑。中國銀行首席經濟學家曹遠征也認為，2012年中國GDP將告別兩位數(shù)增長，但由于工業(yè)化和城鎮(zhèn)化的存在，預測增速將在8.8%左右，CPI增幅仍然在4.2%至4.5%之間，而且這樣的態(tài)勢可能會維持相當長的時間。

    多位商業(yè)地產從業(yè)者以及商業(yè)地產投資基金經理認為，由于商業(yè)地產項目供給大量增加，而宏觀經濟環(huán)境或出現(xiàn)下滑，明年商業(yè)項目的租金回報水平或許只能同比增加5%。聞名則認為，明年商業(yè)地產租金水平增幅同比不會超過3%。

    王景明認為，“明年商業(yè)地產的租金回報率不會出現(xiàn)大規(guī)模減速。如果有項目出現(xiàn)租金降低的情況，那么肯定是因為自身的品質問題，而不是行業(yè)原因。并不是每個開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產開發(fā)的?！?/P>

    戴德梁行商業(yè)地產服務部中國區(qū)董事張家鵬向《中國經濟周刊》表示：“明年全國一線城市的商業(yè)地產項目會出現(xiàn)明顯的供應增加。尤其像北京、上海等城市，不管是商鋪還是綜合購物中心或寫字樓都將出現(xiàn)繼續(xù)上漲。但是漲幅也不會像今年出現(xiàn)環(huán)比10個百分點的漲幅。”

    專訪中鐵華升房地產開發(fā)有限公司總經理王景明：

    供應量上升不影響明年行情

    《中國經濟周刊》：目前，中國的宏觀經濟是否還有足夠的動力促進商業(yè)地產出現(xiàn)快速增長？

    王景明：我認為，我國的宏觀經濟有足夠的動力促進商業(yè)地產的持續(xù)穩(wěn)定增長。

    從“十二五”規(guī)劃中可以看出，“擴大內需、消費方式轉變、加快發(fā)展服務業(yè)”等經濟發(fā)展戰(zhàn)略，都非常有利于商業(yè)地產持續(xù)穩(wěn)定增長。以北京為例，確立了“建設有中國特色世界城市”的目標，努力打造“國際活動之都、世界企業(yè)總部之都、高端人才之都，先進文化之都、和諧易居之都”。為了促進南城發(fā)展，北京市政府還提出了《促進城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動計劃》，2900億政策投資大力發(fā)展南城?？梢哉f，以上一系列宏觀經濟的發(fā)展戰(zhàn)略，都成為促進商業(yè)地產穩(wěn)定持續(xù)發(fā)展的動力。

    《中國經濟周刊》：經過一年的轉型，很多開發(fā)商都已正式投身商業(yè)地產。這是否意味著，未來一年，中國一線城市的商業(yè)地產供應將出現(xiàn)明顯提升？

    王景明：中國一線城市的商業(yè)地產供應的確在明顯提升，不僅僅是因為很多開發(fā)商投身商業(yè)地產，更重要的原因是中國城市化進程的發(fā)展需要。

    面對中國城市化發(fā)展的市場大蛋糕，很多開發(fā)商都希望投身商業(yè)地產，分一杯羹。但是，商業(yè)地產與住宅開發(fā)不同，它對于開發(fā)商的要求更為嚴格，從規(guī)劃、招商到后期運營，需要全程運籌。因此，并不是每個開發(fā)商都能夠做商業(yè)地產開發(fā)的。

    《中國經濟周刊》：在供應明顯上升的情況下，商業(yè)地產的租金回報率或整體出售的價格是否會出現(xiàn)下行？

    王景明：我認為，影響商業(yè)地產租金回報率和價格的因素不是在于供應量的上升，而是在于市場需求和項目品質兩大因素。

    市場需求是影響租金回報率和價格的外在因素。隨著我國城市化進程的加快，對商業(yè)地產的需求也必將大大提升，所以，即使商業(yè)地產的供應有所上升，租金回報以及價格也將會呈一種平穩(wěn)上升的趨勢。

    項目品質是影響租金回報率和價格的內在因素。很多開發(fā)商進入了商業(yè)地產領域，必然會出現(xiàn)一些濫竽充數(shù)的產品，他們的租金回報率和價格肯定會出現(xiàn)下行情況。

    商業(yè)地產的價格優(yōu)劣，永遠和市場需求及項目自身品質密不可分。在任何時期，都會有價格下行的項目，也都會有價格上行的項目。當然，從市場整體來看，隨著中國城市化進程的加快發(fā)展，商業(yè)地產的未來前景總體還是被看好的。

    《中國經濟周刊》：中鐵華升未來一年將在商業(yè)地產領域如何布局發(fā)展？是更傾向于城市綜合體還是純寫字樓、商鋪等業(yè)態(tài)？

    王景明：在商業(yè)地產的開發(fā)中，我們更注重品牌的打造。目前我們正在傾力打造“諾德”品牌。我們曾經投資開發(fā)并建設了深圳諾德中心、大連諾德大廈、青島諾德中心、包頭諾德國際花園等“諾德系列”項目，目前正在開發(fā)北京諾德中心，這是我們“立足北京，布局全國”的重要戰(zhàn)略。

    就業(yè)態(tài)而言，我們認為“因地制宜”是關鍵。打造綜合體還是純寫字樓或者商鋪，不是由開發(fā)商傾向決定的，而是由項目所在城市和區(qū)域的發(fā)展需求決定的。