《南寧市居住區(qū)配套設(shè)施建設(shè)管理?xiàng)l例（征求意見(jiàn)稿）》（簡(jiǎn)稱(chēng)《意見(jiàn)稿》）出臺(tái)后，南寧市法制辦曾走進(jìn)社區(qū)征求意見(jiàn)（本報(bào)11月11日6版曾作報(bào)道）。11月17日，南寧市法制辦就《意見(jiàn)稿》召開(kāi)專(zhuān)家討論會(huì)，來(lái)自政府部門(mén)、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、物業(yè)管理企業(yè)等20余名專(zhuān)業(yè)代表，圍繞大家關(guān)注的居住區(qū)配套設(shè)施該怎么配建、如何移交、如何監(jiān)管等問(wèn)題展開(kāi)了激烈討論。

一期建設(shè)配套應(yīng)交付哪些設(shè)施？

【看點(diǎn)】對(duì)于買(mǎi)房者來(lái)說(shuō)，希望新房入住后住得舒適、方便，通水、通電、通氣，解決孩子上學(xué)、看病等生活問(wèn)題；而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，一期配套資金投入越少越好，因?yàn)檫@樣可以減少資金等方面壓力。小區(qū)的設(shè)施配套建設(shè)究竟該如何規(guī)劃、第一期應(yīng)交付哪些設(shè)施？

《意見(jiàn)稿》指出，居住區(qū)配套設(shè)施要同步交付使用。大型居住區(qū)分期建設(shè)的，應(yīng)配套的物業(yè)管理、教育、醫(yī)療衛(wèi)生以及按規(guī)定配套的消防水池、高位消防水箱、污水治理等設(shè)施，應(yīng)安排在第一期建設(shè)并同步交付使用。

【代表聲音】討論會(huì)上，這一話題成為關(guān)注焦點(diǎn)?！俺怂碗姟⑼ㄓ嵧?，消防設(shè)備應(yīng)放在一期同步交付，否則會(huì)存在安全隱患?！眮?lái)自消防部門(mén)的一位代表這樣認(rèn)為。

對(duì)于分期建設(shè)的樓盤(pán)，有不少代表認(rèn)為，相比之下，醫(yī)療、教育還不是占非常重要的位置，一期交付首先應(yīng)考慮的是業(yè)主的生活保障。要考慮停電的情況下，電梯的使用、安防設(shè)施運(yùn)作、水泵房的用電等。而今一些小區(qū)，業(yè)主入住一兩年，連基本的用水用電都難以保障，停電了甚至要從20多層高樓下電梯。一些消防設(shè)施在緊急情況下都沒(méi)辦法啟用，消防栓里連水都沒(méi)有。

配套設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，不僅困擾業(yè)主，同樣也讓開(kāi)發(fā)商“頭疼”。一位房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商企業(yè)代表的看法，也引起了大家的思考。他說(shuō)，在南寧市，一期建設(shè)移交用房的入住率不高。在這樣的情況下，如果配套建設(shè)的幼兒園、醫(yī)療和居委會(huì)用房驗(yàn)收完移交出去，因?yàn)闆](méi)有人氣，這些配套設(shè)施也許在幾年內(nèi)都難以啟用?？墒堑热迥旰缶幼^(qū)有了人氣，這些配套設(shè)施啟用的話，連質(zhì)保期都過(guò)了，這時(shí)如果出現(xiàn)外墻滲水等房屋質(zhì)量問(wèn)題又該如何解決？是否還需要開(kāi)發(fā)商去埋單？

配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)？

【看點(diǎn)】居住區(qū)配套設(shè)施及設(shè)備建好后，道路、供電、供水、供氣、路燈以及學(xué)校、幼兒園、居委會(huì)用房、會(huì)所、社區(qū)醫(yī)療用房等，這些配套設(shè)施又該移交給誰(shuí)？怎樣移交？產(chǎn)權(quán)應(yīng)歸業(yè)主還是其他人？

《意見(jiàn)稿》規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收合格后3個(gè)月內(nèi)完成配套設(shè)施移交手續(xù)，接收單位應(yīng)當(dāng)及時(shí)接受配套設(shè)施。比如，教育設(shè)施（幼兒園除外）應(yīng)當(dāng)移交給項(xiàng)目所在城區(qū)教育主管部門(mén)，醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施應(yīng)當(dāng)移交給市衛(wèi)生行政主管部門(mén)……物業(yè)管理用房、公共廁所應(yīng)當(dāng)移交給小區(qū)物業(yè)部門(mén)。  

【代表聲音】小區(qū)的配套設(shè)施與業(yè)主的居住、生活息息相關(guān)。與會(huì)代表認(rèn)為，配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)歸屬、移交接受部門(mén)具體落實(shí)等問(wèn)題，必須在條例中界定清楚。

“這些配套設(shè)施產(chǎn)權(quán)不明晰，使用和管理起來(lái)都會(huì)很麻煩?！蔽飿I(yè)管理企業(yè)的一名代表透露，自己所管理的小區(qū)，市政道路是由開(kāi)發(fā)商建的，但由于沒(méi)有按照標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，所以至今路政部門(mén)不答應(yīng)接管。開(kāi)發(fā)商只顧賣(mài)了房子就走人，這些年來(lái)路燈沒(méi)人管理，燈壞了都沒(méi)人理。因?yàn)樾^(qū)路燈的電費(fèi)都由業(yè)主來(lái)共同承擔(dān)，為了省錢(qián)，只要不是重大節(jié)日，平時(shí)路燈都不會(huì)亮。

房地產(chǎn)企業(yè)一位代表說(shuō)，幾年前，他們準(zhǔn)備將小區(qū)的居委會(huì)用房移交出去，可是不知道交給誰(shuí)。對(duì)于產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，他們也去咨詢過(guò)房產(chǎn)部門(mén)，可還是沒(méi)有答案?！爸钡浆F(xiàn)在還在手上呢，不懂怎么辦?！彼J(rèn)為，條例出來(lái)后，希望能夠解決這些問(wèn)題，產(chǎn)權(quán)歸誰(shuí)、管理歸誰(shuí)都應(yīng)該明確。

對(duì)于配套設(shè)施移交，《意見(jiàn)稿》中牽扯到一個(gè)問(wèn)題，配套設(shè)施建設(shè)未經(jīng)驗(yàn)收合格的，居住區(qū)項(xiàng)目不得交付使用。對(duì)此，有代表提出疑問(wèn)，因?yàn)榫幼^(qū)的配套設(shè)施建設(shè)，除了開(kāi)發(fā)商建設(shè)一部分外，還有一部分是由政府和相關(guān)部門(mén)來(lái)投資建設(shè)的，如果不是開(kāi)發(fā)商的原因，另一部分建設(shè)范圍的配套設(shè)施未能完成移交的話，違約金罰款卻攤到開(kāi)發(fā)商身上，這樣不合理，也有失公平。

有代表認(rèn)為，配套設(shè)施的管理，應(yīng)該要有一個(gè)部門(mén)牽頭，避免造成多頭管理和管理出現(xiàn)真空，這樣也方便配套設(shè)施建好后管理上的監(jiān)管。

保證金如何保證配套設(shè)施兌現(xiàn)？

【看點(diǎn)】花了幾十萬(wàn)、甚至上百萬(wàn)買(mǎi)的房子，入住后出行難、上學(xué)難、就醫(yī)難、停車(chē)難、綠化少……開(kāi)發(fā)商之前承諾，不是“姍姍來(lái)遲”就是“半路流產(chǎn)”。

《意見(jiàn)稿》中，將“保證金制度”作為保障買(mǎi)房人利益的法寶?？墒情_(kāi)發(fā)商們卻認(rèn)為，這給他們?cè)斐珊艽蟮馁Y金壓力，更希望通過(guò)其他協(xié)議等方式解決。

【代表聲音】“開(kāi)發(fā)商若開(kāi)發(fā)到一半走人了怎么辦？只有實(shí)施保證金制度，解決小區(qū)配套設(shè)施問(wèn)題才有保障?！?nbsp;討論會(huì)上，建設(shè)部門(mén)的一位代表這樣表示。他說(shuō)，根據(jù)這幾年的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，要保證小區(qū)配套設(shè)施兌現(xiàn)，就必須實(shí)行保證金制度，這樣，即使開(kāi)發(fā)商出現(xiàn)資金短缺無(wú)力進(jìn)行配套設(shè)施建設(shè)，或者出現(xiàn)違約拖延配套設(shè)施時(shí)，小區(qū)居民都不用發(fā)愁。

有代表提出，保證金由誰(shuí)來(lái)收、怎么收、收多少、怎么退還……這些問(wèn)題在《意見(jiàn)稿》中都沒(méi)有明確，應(yīng)該進(jìn)一步細(xì)化。對(duì)于保證金的繳納比例，是否有一個(gè)測(cè)評(píng)出來(lái)的科學(xué)依據(jù)？要保證這筆錢(qián)能起到真正“保命”的作用，而不能只是一個(gè)口號(hào)。

若實(shí)行保證金制度，畢竟會(huì)占用開(kāi)發(fā)商不少資金。為此，有開(kāi)發(fā)商代表提出，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)前期收取的費(fèi)用越來(lái)越多，如果再增加保證金這筆墊付壓力的話，開(kāi)發(fā)商開(kāi)工的壓力非常大。他建議，解決這一問(wèn)題，可以借鑒外省的經(jīng)驗(yàn)實(shí)行相關(guān)合同制度代替繳納保證金。比如，建設(shè)主管部門(mén)與開(kāi)發(fā)商簽訂相關(guān)的合同，待開(kāi)發(fā)商按要求完成配套設(shè)施建設(shè)后，為他們開(kāi)相關(guān)的證明，憑證明開(kāi)展后續(xù)工作，這樣盡量減少開(kāi)發(fā)商第一期的建設(shè)成本壓力。