從10月1日起，南寧市的小區(qū)物業(yè)收費標準，將根據(jù)小區(qū)物業(yè)公司提供服務(wù)的等級來確定。記者9月17日從南寧市物價局了解到，根據(jù)提供服務(wù)內(nèi)容的不同，南寧市的物業(yè)服務(wù)收費將分為4個等級（具體收費標準詳見附表一，按建筑面積計算），小區(qū)物業(yè)公司要想多收物業(yè)管理費，只能通過提升服務(wù)質(zhì)量和服務(wù)水平來提高自己的級別。而廣大業(yè)主也可根據(jù)自己的承受能力，選擇相應(yīng)等級的物業(yè)公司。實行定級收費后，小區(qū)停車收費標準也重新進行了規(guī)定（具體收費標準詳見附表二）。

小區(qū)的物業(yè)收費到底應(yīng)該收多少？收費后物業(yè)公司需提供什么樣的服務(wù)？17日，記者請南寧市物價局有關(guān)負責人就實行定級收費后的相關(guān)問題進行了解讀。

據(jù)介紹，南寧市對前期物業(yè)管理實行的是政府指導價，即規(guī)定基準價及浮動幅度，經(jīng)營者可根據(jù)市場供求關(guān)系和生產(chǎn)經(jīng)營成本，在政府規(guī)定的基準價和浮動范圍內(nèi)制定具體價格。對于新的物業(yè)等級收費標準，南寧市物價局分別制定了10%的浮動范圍，以利于企業(yè)制定具體價格。同時，南寧市普通住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標準還規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須實行明碼標價。物業(yè)服務(wù)企業(yè)要在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的顯著位置，將實行的服務(wù)等級相對應(yīng)的服務(wù)內(nèi)容以及收費項目、收費標準等有關(guān)情況予以公示。這項規(guī)定，將有利于業(yè)主明明白白消費。

［文件規(guī)定］本收費標準只適用于南寧市區(qū)范圍內(nèi)，業(yè)主大會成立前由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，對住宅（不含別墅）物業(yè)進行管理的住宅小區(qū)。

解讀：按等級收費只適用于住宅小區(qū)業(yè)主大會成立前由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。已成立業(yè)主委員會的小區(qū)，則不適用于本收費標準，但該收費標準也提供了一定的指導作用，業(yè)主們可參照該收費標準，由業(yè)主委員會與物業(yè)公司協(xié)商確定。對于商業(yè)、寫字樓和別墅，依然按桂價格[2007]122號規(guī)定執(zhí)行。

同樣，附表二所提到的南寧市普通住宅小區(qū)停車場停車收費標準，也只適用于住宅小區(qū)業(yè)主大會成立前由建設(shè)單位選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對于其他類型的物業(yè)，不適用該標準，但可參照該收費標準。

［文件規(guī)定］本等級收費正式實施時，建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)已簽訂住宅物業(yè)服務(wù)合同的，物業(yè)服務(wù)及收費標準仍按原合同約定執(zhí)行。合同到期后，尚未成立業(yè)主委員會的住宅物業(yè)，其物業(yè)服務(wù)及其收費標準按正式公布實施的等級收費標準執(zhí)行。

解讀：對于那些已簽訂合同的小區(qū)，如果合同沒有到期，仍按原標準執(zhí)行；而對于合同已到期，且未成立業(yè)主委員會的小區(qū)，將執(zhí)行新的收費標準。

電梯維護不再收費

據(jù)了解，近幾年來，有關(guān)物業(yè)管理的投訴直線上升，其原因多是由于物業(yè)管理部門在收費與服務(wù)方面存在嚴重脫節(jié)問題，業(yè)主享受到的物業(yè)服務(wù)與所交的物業(yè)管理費并不等值。只收費不服務(wù)、多收費少服務(wù)，是目前小區(qū)物業(yè)管理的通病。同時，很多物業(yè)公司也有這樣的感受——業(yè)主們總能找到各種借口拒交管理費。實行按等級收費，將有望解決這一問題。

［文件規(guī)定］物業(yè)服務(wù)企業(yè)與建設(shè)單位簽訂物業(yè)服務(wù)合同后，應(yīng)當以書面形式及時將執(zhí)行的服務(wù)等級和收費標準分別向房產(chǎn)、價格主管部門備案，如不備案，一律按服務(wù)合同所簽訂的服務(wù)等級及收費標準降低一級進行檢查。

解讀：該規(guī)定再次強調(diào)了物業(yè)公司收費要按質(zhì)論價，同時加強了相關(guān)部門的管理與監(jiān)督。如一些物業(yè)公司在招投標時以一級標準投標，在實際操作過程中，也是按一級標準服務(wù)。但如果沒有到有關(guān)部門備案，物價部門一旦接到有關(guān)該物業(yè)公司的投訴，將一律按二級服務(wù)確定收費標準。

［文件規(guī)定］帶電梯住宅物業(yè)服務(wù)收費含包物業(yè)公司對電梯的日常維護費（日常檢查及小修）、專業(yè)維保商的維保費、電梯的年檢費。電梯電費按實際發(fā)生額進行分攤。

解讀：目前，南寧市所有享受電梯的業(yè)主，每月都要交30元左右的電梯維護費，而實行等級收費后，這30元左右的維護費將不得再收取。

收費標準原則上一年一定

據(jù)了解，該收費標準的制定，既考慮了物業(yè)服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)成本、服務(wù)等級、硬件配套設(shè)施等因素，也考慮了廣大業(yè)主的承受能力。如一級標準的基本價為帶電梯1.50元/月·平方米、無電梯1.00元/月·平方米，按照上下10%的浮動幅度，帶電梯為1.35～1.65元/月·平方米，無電梯為0.90～1.10元/月·平方米；如果業(yè)主認為承受能力不夠，則可以選擇相對較低的服務(wù)等級，如四級服務(wù)無電梯的收費為0.40元/月·平方米，上下浮動10%后，收費標準為0.36～0.44元/月·平方米。

［文件規(guī)定］物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)設(shè)立專門部門，按照服務(wù)合同約定和政府頒發(fā)的服務(wù)規(guī)范等進行服務(wù)質(zhì)量管理。

解讀：為了明確服務(wù)質(zhì)量，對于按等級收費后的物業(yè)服務(wù)內(nèi)容，也有了非常細致的規(guī)定——每個等級分綜合服務(wù)、房屋管理及維修養(yǎng)護、公共設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護、綠化養(yǎng)護、保潔服務(wù)、協(xié)助公共秩序6個方面，每個方面都有詳細的要求。

比如，在“綜合服務(wù)”的業(yè)主咨詢投訴方面，一級標準的要求是：24小時受理住戶的報修和投訴，并在1天內(nèi)予以答復處理。業(yè)主急修半小時內(nèi)、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達90%以上。二級標準的要求是：業(yè)主咨詢、投訴在2天內(nèi)予以答復處理。業(yè)主急修1小時內(nèi)、其他報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場，有完整的報修、維修記錄，并有回訪制度，滿意率達80%以上。

［文件規(guī)定］根據(jù)市場及物價指數(shù)的變化情況，服務(wù)等級標準可相應(yīng)調(diào)整；收費標準原則上一年一定，如未有新的年度價格出臺，則繼續(xù)延用上一年度的收費標準。

解讀：該規(guī)定綜合考慮了物業(yè)公司與業(yè)主的需求。由于物價指數(shù)一年不同一年，始終執(zhí)行一個標準，有可能造成業(yè)主承受不起，也有可能讓物業(yè)公司入不敷出。因此，南寧市物價局規(guī)定收費標準原則上一年一定，以適應(yīng)市場變化。

［文件規(guī)定］物業(yè)服務(wù)收費可以實行酬金制或包干制計費方式。收費項目和標準及收費辦法，應(yīng)在經(jīng)營場所或收費地點公示。實行酬金制計費方式的，每3個月以書面形式向業(yè)主公布收支情況。

解讀：根據(jù)需要，物業(yè)公司在與建設(shè)單位簽訂合同時，會約定按酬金制或包干制收取物業(yè)管理費。南寧市目前普遍采用包干制收費方式。