調(diào)整限購資格認定標準

    從天津、南寧兩地限購政策調(diào)整特征來看，兩者均是從區(qū)域的角度來鑒定是否限購，擴大符合購房資格的群體范圍。此舉有助于城市與區(qū)域市場放量成交，適度改變當前這些城市或區(qū)域房地產(chǎn)市場2014年年初以來下滑的局面。

    此外，各地出臺的“限購”政策大多數(shù)以當?shù)氐纳绫ＷC明及納稅證明繳納滿12個月(當前北京為5年，廣州“穗六條”為3年、上海“滬七條”為2年、武漢等二線城市大多數(shù)為2年較為嚴格)為購房的基本條件，此時，“限購”政策也可以通過調(diào)整社保、納稅證明實際繳納年限來實現(xiàn)限購政策的定向?qū)捤?，擴大符合購房資格群體范圍。

    戶籍改革側面突破限購

    仔細研究無錫、海口戶籍新政，不難發(fā)現(xiàn)，無論是無錫戶籍新政中購房“戶均建筑面積達60平方米以上”的條件，還是?？诘摹百徺I單套建筑面積在120平方米以上的新建商品住房”的條件來看，很明顯是針對當前無錫、海口市樓市大戶型庫存較大而來，主要是為了去化“大戶型”房源庫存。

    同策咨詢認為，在無錫、?？谙拶徴邲]有可能直接放松的可能性的市場背景下，通過放松戶籍制度從側面突破“限購”，成為無錫、?？趦蓚€城市樓市調(diào)控政策短期“微調(diào)”刺激房地產(chǎn)市場放量與城市化進程的非常重要手段。

    當前，戶籍制度改革正在如火如荼進行。尤其是三四線城市，外地居民只要購房就可以落戶。那么，對于落戶的這些外地居民來講，具有了本地戶籍，當然就可以進行第二套住房的購買資格；當前戶籍制度改革背后的異地高考、人才引進等特定人群對于當?shù)厥袌鲎》啃枨笠脖憩F(xiàn)比較強勁，有條件地定向?qū)捤煞潘蛇@類人群的住房購買資格或許成為未來政策層面的趨勢，這或許也會成為側面突破“限購”的方法之一。

    不同需求市場“差別化”

    豪宅樓盤該不該松綁限購？這還是個爭議的話題。同策咨詢認為，高端豪宅放開限購不是不可以，因為，從本質(zhì)上來講，豪宅市場和中小戶型自住需求為主的普通商品住宅市場可以歸結為不同的市場需求，在當前市場背景下，豪宅市場成交量價變化情況基本上對于普通商品住宅沒有太多影響。

    但是，如果“限購”措施今后要進行微調(diào)，新出臺的“限購”措施首先仍然要遵循差別化的原則，首先保護中小戶型、自住型剛性需求為主，比如限購政策針對“90平方米以下，或以當?shù)刈宰藴省睘橄蓿约彝閱挝贿M行限購，保護首套自住型需求；其次，對于高端市場從限貸的角度抑制樓市投資需求，而不是限購；第三、限購“微調(diào)”政策如果有必要進行調(diào)整，可對豪宅和郊區(qū)別墅放開限購，改以限貸和稅收手段進行調(diào)節(jié)。 如此這樣，即保證中低收入者的自住剛性需求，也不影響高端樓市的成交，整體市場還可以保持相對的活躍度。

    執(zhí)行層面“明緊暗松”

    從過去幾年各地限購政策的執(zhí)行軌跡來看，當樓市相對低迷期時，限購政策從執(zhí)行層面“明緊暗松”總會發(fā)生。

    回顧過去幾年，從執(zhí)行面來看，當樓市相對低迷期時，在二三線城市、甚至一線城市，補繳社保證明、納稅證明已成常態(tài)，甚至有的二三線城市中介代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務已成為現(xiàn)實。以寧波為例，盡管寧波沒有直接發(fā)文正式宣布終止限購，但是，限購令從執(zhí)行層面似乎已經(jīng)是名存實亡。

    因此，當前樓市相對低迷期時，各地限購政策執(zhí)行的意愿明顯會下降，此前代辦社保證明、納稅證明“一條龍”服務或?qū)⒅噩F(xiàn)市場，屆時，二三線城市的限購基本會被這個潛規(guī)則破解，呈現(xiàn)出“明緊暗松”的政策面執(zhí)行特征，甚至部分二三線城市限購政策會“名存實亡”，執(zhí)行層面已經(jīng)不再執(zhí)行，只不過是還難以扯下這層遮羞的紗布而已。

    下放限購資格審批權限

    “下放限購資格審批權限”不是第一次聽到，在過去幾年限購政策執(zhí)行過程中也有所傳言。而至今，昆明有可能會將“下放限購資格審批權限”變?yōu)楝F(xiàn)實，成為變相放松或取消限購的手段。

    據(jù)媒體報道，目前昆明市購房網(wǎng)簽之前必須獲得購房資格，而在系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)后，購房人購買新房是否被限購，可在開發(fā)商處直接查詢。以后，一手房就市場購房者是否具有購房資格不需要再通過市房產(chǎn)交易中心查詢，而二手房依然延續(xù)現(xiàn)有查詢方式。

    對此，不需要通過市房產(chǎn)交易中心查詢購房資格，也就意味著地方政府下放限購資格審批權限，放松限購政策執(zhí)行力度。同策咨詢認為，如果昆明上述政策調(diào)整獲得默認，那么，后續(xù)還會有更多的其他城市跟風，通過下放限購資格審批權限放松或逐步取消限購政策。

    近日，各地限購政策開始出現(xiàn)定向?qū)捤傻拇胧?。截至目前，?jù)不完全統(tǒng)計，南寧、天津、無錫、?？?、溫州等城市已明確發(fā)文或明確表示限購政策已做調(diào)整。除此之外，杭州、長沙、寧波、沈陽、昆明等城市放松限購市場傳聞頻出。

    同策咨詢認為，限購取消是大勢所趨。筆者預計，除了一線城市外，40個左右限購城市的限購政策有可能在今年年底前全面放松，2015年樓市限購政策將退出房地產(chǎn)市場。