摘要：2011年3月1日，限購(gòu)令落地南寧，被稱為“南寧版限購(gòu)令”?！澳蠈幇嫦拶?gòu)令”出臺(tái)，猶如一劑猛藥，改變了人們買房的習(xí)慣，也改變了樓市的預(yù)期，同時(shí)也使得“噌噌”往上漲的房?jī)r(jià)放緩了腳步。如今，“南寧版限購(gòu)令”即將迎來它兩周歲的生日，人們對(duì)這一紙限令已經(jīng)產(chǎn)生了“抗藥性”…
比數(shù)據(jù)：房?jī)r(jià)平穩(wěn)小幅上漲
“限購(gòu)令”被業(yè)界認(rèn)為是房地產(chǎn)史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策，但自從實(shí)施以來到底對(duì)南寧的房?jī)r(jià)產(chǎn)生了哪些影響呢？
中國(guó)指數(shù)研究院的百城價(jià)格指數(shù)顯示，2011年3月、2012年3月以及最新公布的2013年1月南寧樣本平均房?jī)r(jià)，分別為6222元/㎡、6129元//㎡和6828元/㎡，南寧房?jī)r(jià)總體上保持比較平穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。
2月25日，記者從克而瑞廣西機(jī)構(gòu)提供的1份2011年和2012年南寧平均房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)分析表看到，從2011年3月南寧開始實(shí)施限購(gòu)政策到2012年3月的一年中，南寧房?jī)r(jià)成交均價(jià)最低為2011年3月份的5956元/㎡，而成交均價(jià)最高的月份為2012年2月的8269元/㎡。而從2011年3月份實(shí)施限購(gòu)以來，南寧房?jī)r(jià)在2011年6月、2011年9月、2011年11月和2012年3月、2012年4月、2012年6月、2012年9月和2012年11月出現(xiàn)環(huán)比下跌，分別為3.02%、2.92%、7.83%、6.25%、11.12%、3.06%、0.08%、3.56%，其余月份環(huán)比都呈上漲態(tài)勢(shì)，環(huán)比上漲最高值為2012年2月的19.48%，成交均價(jià)達(dá)到了8269元/㎡。
從這份數(shù)據(jù)表可以看出，2012年同比2011年，每個(gè)月份成交均價(jià)均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)，但基本上都保持一種穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。2011年成交均價(jià)維持在6800元/㎡左右的水平，而2012年則維持在7200元/㎡左右。
從兩份數(shù)據(jù)來看，似乎也相互印證了南寧限購(gòu)兩年以來，房?jī)r(jià)上漲的速度得到了限制，在平穩(wěn)中小幅上漲的趨勢(shì)。
看樓盤：售價(jià)沒有太大的變化
對(duì)于南寧樓市來說，標(biāo)桿樓盤的價(jià)格一直都起到一個(gè)風(fēng)向標(biāo)的作用。我們倒也可以從南寧的一些標(biāo)桿樓盤來看看限購(gòu)這兩年來，南寧的房?jī)r(jià)到底經(jīng)歷了一個(gè)怎樣的變化。
就拿榮和大地來說，2011年限購(gòu)時(shí)，榮和大地在售一期均價(jià)為10000元/㎡，而一年后開盤的均價(jià)為9400元/㎡，而如今在售的三期均價(jià)為9500元/㎡；而榮和集團(tuán)旗下開發(fā)的另外一個(gè)項(xiàng)目榮和山水綠城也是類似的情況，限購(gòu)時(shí)均價(jià)為6500元/㎡，一年后還是這個(gè)價(jià)格，目前在售的均價(jià)則上漲100元/㎡了。同樣，匯東酈城在限購(gòu)時(shí)均價(jià)7500元/㎡，一年后均價(jià)為7260元/㎡，目前在售均價(jià)則為7560元/㎡。一些在限購(gòu)之后上市的樓盤，價(jià)格上也變化不大。保利童心緣2011年6月份面市，均價(jià)就在9300元/㎡，而目前均價(jià)也只是在9400元/㎡。
一些剛需樓盤，即使價(jià)格沒有優(yōu)惠，人氣依然旺盛，像瀚林山水源、云星錢隆江南、榮和山水綠城一直受購(gòu)房者追捧。而高端樓盤則通過改變營(yíng)銷策略來應(yīng)對(duì)，比如在付款方式方面的調(diào)整。當(dāng)然，也有開發(fā)商為了促銷走量而進(jìn)行較大幅度的降價(jià)，例如匯東酈城就曾打出了5800元/㎡的誘人價(jià)格進(jìn)行促銷。但記者查閱相關(guān)資料發(fā)現(xiàn)，大多數(shù)樓盤特別是品牌房企所開發(fā)的樓盤，房?jī)r(jià)并沒有出現(xiàn)大漲大跌的情況。
談感受：表面持平實(shí)際在漲
“限購(gòu)令執(zhí)行兩年來已經(jīng)帶來了效果，房?jī)r(jià)已經(jīng)有所松動(dòng)。但是我覺得一些品質(zhì)比較好的樓盤價(jià)格也跌不到哪里去?！边@是限購(gòu)兩年來給購(gòu)房者宋珊珊帶來的感受。宋珊珊的感受也代表了不少購(gòu)房者的心聲。
近日，搜房南寧做了一份“南寧限購(gòu)兩周年特別調(diào)查”，調(diào)查數(shù)據(jù)顯示有47.73%的接受調(diào)查者認(rèn)為南寧在限購(gòu)兩周年后房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)有所放緩。網(wǎng)友的主觀感受和公布的數(shù)據(jù)相吻合。
確實(shí)，影響實(shí)際房?jī)r(jià)的因素很多。雖然這兩年來南寧房?jī)r(jià)看起來變化不大，但是受整體的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)和通貨膨脹的影響，貨幣的購(gòu)買力有所下降，從這方面來說房?jī)r(jià)也相當(dāng)于是上漲的。而另一方面，2011年銀行執(zhí)行上浮1.1倍的利率政策，樓盤降價(jià)的幅度相對(duì)于利率的提高，購(gòu)房的成本不降反升。限購(gòu)后雖然房貸利率進(jìn)行幾次下調(diào)，但是到了2012年下半年，南寧樓市出現(xiàn)了回暖跡象，房?jī)r(jià)又開始上漲。
此外，購(gòu)房者另外一個(gè)大感受就是各個(gè)板塊房?jī)r(jià)分化明顯。2011年，青秀區(qū)房?jī)r(jià)下降并不多，而到了2012年則又開始上漲。同樣，像興寧區(qū)和西鄉(xiāng)塘區(qū)等老城區(qū)，房?jī)r(jià)也以上漲為主。
延伸閱讀
新“國(guó)五條”對(duì)高價(jià)樓盤極具殺傷力
2月20日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議出臺(tái)了房地產(chǎn)調(diào)控的“國(guó)五條”，對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控進(jìn)行了一次升級(jí)。不少人認(rèn)為“國(guó)五條”是老調(diào)重彈，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為“國(guó)五條”暗里藏刀，尤其是對(duì)定價(jià)較高的樓盤極具殺傷力。
據(jù)了解，此次調(diào)控包括“完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制”、“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”、“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”、“加快保障性安居工程規(guī)劃建設(shè)”、“加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管”。而目前，國(guó)內(nèi)大多數(shù)城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)和土地成交價(jià)格雙雙上漲的局面，這也是“國(guó)五條”出臺(tái)的主要原因，目的就是為了抑制房?jī)r(jià)。
看起來“國(guó)五條”是老調(diào)重彈，但不少開發(fā)商也有所擔(dān)心。廣西海華置業(yè)有限公司副總經(jīng)理徐劍楓說，“國(guó)五條”出臺(tái)后，他一直在琢磨這個(gè)事情。他認(rèn)為“國(guó)五條”暗里藏刀，對(duì)高價(jià)樓盤會(huì)產(chǎn)生比較大的影響?！啊畤?guó)五條’要求地方政府完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制，為了達(dá)到這一目的，政府肯定會(huì)采取相應(yīng)的措施來限制高價(jià)樓盤?！毙靹髡f，雖然海華國(guó)際公館不屬于投機(jī)或者投資性樓盤，但相對(duì)高端，所以估計(jì)銷售影響也較大。
而南寧世紀(jì)新光有限公司營(yíng)銷部負(fù)責(zé)人梁光也有相同的憂慮，他認(rèn)為“國(guó)五條”在影響高價(jià)樓盤的銷售的同時(shí)，還有可能出臺(tái)后續(xù)的政策來抑制房?jī)r(jià)，比如對(duì)房地產(chǎn)銷售專有資金進(jìn)行嚴(yán)控等。
但是，桂嘉匯集團(tuán)銷售經(jīng)理薛戈則認(rèn)為，“國(guó)五條”，體現(xiàn)了政府繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的決心。未來南寧的住房限購(gòu)令將繼續(xù)實(shí)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)還將保持一個(gè)平穩(wěn)的發(fā)展，房?jī)r(jià)不會(huì)出現(xiàn)大漲或者大跌。南寧市場(chǎng)的剛需盤的走量應(yīng)該會(huì)不錯(cuò)，整體的成交量應(yīng)該會(huì)呈現(xiàn)一個(gè)穩(wěn)中有升的局面。
不過，記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，本次“國(guó)五條”的出臺(tái)，在購(gòu)房者中并沒有出現(xiàn)太大的影響，而其后續(xù)影響則有待樓市驗(yàn)證。
記者快評(píng)
房?jī)r(jià)，在限購(gòu)中回歸理性
一切歷史都是當(dāng)代史。樓市更是如此。
南寧版“國(guó)八條”、南寧限購(gòu)細(xì)則、全面限制購(gòu)買第三套房…對(duì)于2011年3月1日“橫空出世”的這一系列樓市限購(gòu)政策，兩年后的今天，很多人或許已經(jīng)對(duì)此習(xí)以為常。
2011年1月26日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議再度推出八條房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施，江湖人稱“新國(guó)八條”。而這條“史上最嚴(yán)厲政策”風(fēng)在一個(gè)多月后，刮到了南寧。
2011年3月1日，南寧市人民政府辦公廳發(fā)布文件，宣告南寧版“限購(gòu)令”正式落地，在這條通知中，限購(gòu)令的時(shí)間有明確的限制，即自2011年3月1日起至2012年2月29日止施行?！跋拶?gòu)令”橫空出世，從此一直高懸南寧樓市不放松。就是這樣一條政府調(diào)控，宣告南寧樓市從此宣告進(jìn)入“限購(gòu)時(shí)代”。
如今，驀然回首，南寧樓市已經(jīng)在限購(gòu)令中前行兩年。2013年3月1日，南寧樓市限購(gòu)兩周年。站在兩周年的節(jié)點(diǎn)回望樓市，我們不禁要問：這兩年來，限購(gòu)令給南寧房地產(chǎn)市場(chǎng)、開發(fā)商和購(gòu)房者，帶來了什么？
在限購(gòu)前，曾有媒體報(bào)道，購(gòu)房者怕房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲提著大量現(xiàn)金連夜排隊(duì)買房，也有因?yàn)榉績(jī)r(jià)大量縮水而發(fā)生打砸售樓部的事件。這都是房?jī)r(jià)大漲大跌引起的非理性行為。
不可否認(rèn)，限購(gòu)在一定程度有效地抑制投資和投機(jī)性需求，使得房?jī)r(jià)上漲的速度放緩了腳步，也迫使南寧樓市進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性的調(diào)整，應(yīng)該說這是限購(gòu)帶來的變化。但有人認(rèn)為限購(gòu)在一定程度上誤傷了改善性需求，希望早日取消限購(gòu)。當(dāng)然，也有人對(duì)南寧這兩年的樓市調(diào)控效果不買賬。據(jù)南寧一網(wǎng)站調(diào)查顯示，超過一半的南寧網(wǎng)友認(rèn)為限購(gòu)效果不大，究其原因，可能是他們對(duì)“房?jī)r(jià)暴跌”的期望化成了泡影。畢竟，限購(gòu)的初衷，并不是要打壓房?jī)r(jià)，限購(gòu)令限的是投資，其真正的目的是引導(dǎo)購(gòu)房者在合理的房?jī)r(jià)水平應(yīng)時(shí)入市。
上述網(wǎng)站針對(duì)限購(gòu)兩周年所做的一項(xiàng)調(diào)查顯示，45.65%的網(wǎng)友表示限購(gòu)令對(duì)他們購(gòu)房產(chǎn)生的影響不大。為何？因?yàn)橄拶?gòu)的兩年來，剛需一直都是支撐南寧樓市的主力軍，限制的并不是剛需人群。限購(gòu)伊始樓市的低迷，剛需購(gòu)房者開始和開發(fā)商進(jìn)行了博弈，而在這一輪的拉鋸戰(zhàn)中，恰好又給開發(fā)商積累了一群剛需人群。而隨著開發(fā)商去庫存化的壓力下，營(yíng)銷手段也是五花八門，房?jī)r(jià)也開始回歸到一個(gè)合理的狀態(tài)，這就刺激了剛需人群入市的積極性。而在這一輪又一輪的博弈中，南寧樓市回歸了理性，商品住房成交均價(jià)漲幅回落，購(gòu)房者需求也從狂熱轉(zhuǎn)為觀望，再轉(zhuǎn)為按需出手。兩年的限購(gòu)，使得購(gòu)房者心智更加成熟，而剛需購(gòu)房者也更能冷靜地看待房?jī)r(jià)的漲跌，適時(shí)出手。
“南寧版限購(gòu)令”何時(shí)取消依然沒有“限”期，但從一開始限購(gòu)令就沒有限制剛性需求，即使是剛出臺(tái)的“國(guó)五條”也只是重申了“堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性購(gòu)房”，剛需購(gòu)房并不在此列，而且還要求“增加普通商品住房及用地供應(yīng)”，這從另外一方面來看可以看做是保障剛需的住房需求。
我們且不管“國(guó)五條”之后是否有新的調(diào)控政策出臺(tái)，也不管“南寧版限購(gòu)令”何時(shí)取消。但回首南寧樓市在限購(gòu)令下前行的兩年中，有過低迷也有過回暖，有過掙扎也有過妥協(xié)，但始終向前。盡管南寧房?jī)r(jià)在限購(gòu)的兩年中并未下跌，但不可否認(rèn)的是，在過去的兩年里，南寧商品住房成交均價(jià)漲幅回落，南寧樓市也已經(jīng)適應(yīng)了在嚴(yán)厲的限購(gòu)調(diào)控下穩(wěn)步前行，越走越遠(yuǎn)。
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