背景

已購公有住房上市交易，必須強制性補購“公攤面積”；公房出售后，不得再購買、租用公有住房，以及參加單位全額集資建房……南寧市公房上市交易將實行“新版”政策。3月27日，記者從南寧市政府獲悉，新修訂的《南寧市已購公有住房上市出售管理辦法》（以下簡稱《辦法》）近日新鮮“出爐”，自今年5月1日起正式施行。圍繞賣房人和買房人利益的幾大焦點問題，記者就這一政策出臺始末采訪了南寧市法制辦相關負責人。

《辦法》中所稱已購公有住房，是指按照住房制度改革政策，以成本價或者經(jīng)濟適用住房指導價格，購買的單位公有住房、直管公房以及單位全額集資建設的住房。

關鍵詞：公攤面積

出售公房須強制補購“公攤”

在南寧市一家事業(yè)單位就職的周先生，10年前就買下了單位的一套60多平方米房改房。最近周先生老想著把這套房子賣掉再置換一套大一點的，原因是在老家的父母要過來安度晚年。周先生翻開家里的房產(chǎn)證，并沒看到包括有“公攤面積”這一項，原來當年買房時單位沒有出售“公攤”。5月1日《辦法》實施后，如果周先生想要出售這套房子，必須去補購公攤面積后才能上市交易。

“公房一旦上市交易，就跟商品房的‘身份’差不多了。商品房必須明晰產(chǎn)權，公房也一樣?！蹦蠈幨蟹ㄖ妻k副主任侯康順介紹說，如果不強制購買公攤面積的話，今后公房在后續(xù)的維修、更新、改造過程中會產(chǎn)生很多的管理上的“尷尬”。

“新版”政策中明確規(guī)定，上市出售尚未購買分攤的共用部分建筑面積的已購公有住房的，應當補充購買分攤的共用部分建筑面積。補充購買分攤的共用部分建筑面積的價格，按照上市出售已購公有住房當年市政府批準的出售公有住房的價格確定。

然而，對于《辦法》實施之前就已上市出售，但是尚未購買分攤的共用部分建筑面積的已購公有住房，買受人將該房屋再次上市出售時，應當按照再次出售當年的出售公有住房超標面積的市場價格，補充購買該房屋所分攤的共用部分建筑面積。

《辦法》規(guī)定購買分攤的共用部分建筑面積后，房屋所有權人應當向房屋登記機構申請房屋所有權變更登記。出售共用部分建筑面積的價款，轉入原產(chǎn)權單位的售房款專戶。原產(chǎn)權單位撤銷的，共用部分建筑面積價款轉入接收單位的售房款專戶。

關鍵詞：土地出讓金

“轉手”公房現(xiàn)任房主要補交土地出讓金

除了“公攤”面積，對于賣房人來說，在房子出售前值得關注的還有：你的房子有無交納過土地出讓金？如果沒有，那得向國土資源部門補交這筆費用，領取土地權利證書后方可出手交易。

對此，家住東葛路的黃小姐告訴記者，她的情況有點兒特殊。就在今年年初，黃小姐在南寧市某單位宿舍買下朋友“轉手”的一套房改房，這套房子未辦理過土地使用權出讓手續(xù)，不過已經(jīng)取得《房屋所有權證》。鑒于這樣的情況，黃小姐的這套房子如果要再次上市出售的話，補交土地出讓金這筆費用應該去找原來房子的賣主還是由她自己來“埋單”？

記者了解到，出現(xiàn)這種情況，還得將“賬”算在2000-2009年這段“特殊的歷史時期”。原來，這期間南寧市的已購公房二手市場交易情況頗為冷清，為了讓市場活躍起來，政府部門當時曾實行了較為“寬松”的政策：只要能提供房產(chǎn)證，就能進行已購公房交易。也就是說，當時暫不執(zhí)行收取“土地出讓金”制度。直到2009年4月份，南寧市政府印發(fā)《南寧市已購公有住房上市交易若干規(guī)定》，要求對“房改房”交易補辦土地出讓金后才能交易。

像黃小姐這樣的情況，即將實施的“新版”政策規(guī)定，實施之前已經(jīng)上市出售，但尚未辦理土地使用權出讓手續(xù)的已購公有住房，買受人將該房屋再次上市出售時，應當按照前款規(guī)定補辦土地使用權出讓手續(xù)。也就是說，補交土地出讓金由黃小姐來“埋單”。

關鍵詞：打擊投機

出售后不再享受“公房福利”

近年來，隨著房價的“高歌猛進”，一些曾經(jīng)低價購買公有住房的業(yè)主，開始利用國家給予職工的這項住房福利牟取利益，有的甚至賣出比原價高出好幾倍的房價。為了打擊投機者，遏制這種風氣，“新版”政策中明確規(guī)定：已購公有住房上市出售后，原房屋所有權人不得再購買、租用公有住房，不得參加單位全額集資建房。

侯康順說，按照新的規(guī)定，個人將已購公有住房上市出售后，又購買、租用公有住房或者參加單位全額集資建房的，南寧市住房保障和房產(chǎn)管理部門將責令其退回所購買、租用的公有住房和參加單位全額集資建房取得的房屋。對于隱瞞真實情況，提供虛假證明材料購買、租用公有住房的，可以并處5000元以上1萬元以下罰款；隱瞞真實情況，提供虛假證明材料參加單位全額集資建房的，可以并處1萬元以上3 萬元以下罰款。

不過，《辦法》也從人性化的角度出發(fā)，對于出售公房者，只要是符合廉租住房申請條件的，并沒有作出相關限制。

關鍵詞：禁售行為

八種情形不得上市交易

為規(guī)范已購公有住房上市出售活動，使這些規(guī)定更具有操作性，《辦法》中規(guī)定，屬于下列八種情形的已購公有住房不得上市出售：

（一）政府決定征收并予以公告的；

（二）產(chǎn)權共有但未經(jīng)共有人同意的；

（三）已設定抵押但未經(jīng)抵押權人同意的；

（四）未繳納土地出讓金或者相當于土地出讓金價款的；

（五）未購買分攤的共用部分建筑面積的；

（六）按照住房制度改革政策的規(guī)定只購買部分產(chǎn)權的；

（七）違反住房制度改革政策規(guī)定，尚未作糾正處理的；

（八）依據(jù)有關規(guī)定暫不宜上市出售的。

溫馨提醒：根據(jù)新修訂的《南寧市已購公有住房上市出售管理辦法》需上市出售已購公有住房的，應當向南寧市住房制度改革管理機構申請。申請時應當提交已購公有住房上市出售申請書、申請人身份證明、房屋權屬證書、土地權利證書、購買分攤的共用部分建筑面積憑證等材料。

申請材料齊全的，住房制度改革管理機構應當自受理之日起15個工作日內出具是否批準出售的審核意見。

已購公有住房出售申請經(jīng)住房制度改革管理機構批準后，房屋買賣雙方當事人應當向房屋登記機構申請房屋所有權轉移登記。申請房屋所有權轉移登記除根據(jù)房屋登記的有關要求提交相關材料外，還應當提交住房制度改革管理機構批準出售已購公有住房的意見書、土地權利證書、已補交土地使用權出讓金憑證等材料。