一、房地產(chǎn)價(jià)格回落的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固

    2010年以來，針對部分城市房價(jià)過快上漲、投資投機(jī)購房過度活躍等問題，中央分別于2010年1月、4月、9月和2011年1月、7月，連續(xù)5次出臺加強(qiáng)和改善房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，特別是實(shí)行了限購、限貸、限價(jià)和行政問責(zé)等調(diào)控措施，商品房價(jià)格過快上漲的勢頭得到遏制，商品房價(jià)格漲幅逐步回落。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，10月份70個大中城市有34個新建商品住房價(jià)格出現(xiàn)環(huán)比下降，比9月份增加了17個；70個大中城市新建商品住房平均價(jià)格環(huán)比下降；北京、上海、廣州、深圳等一線城市和部分二線城市住房價(jià)格都有下降。在限購、限貸政策的作用下，住房投資投機(jī)需求得到有效抑制。商品住房銷售面積和銷售額增幅回落，二手住房交易量明顯收縮。保障性住房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大，住房市場供給結(jié)構(gòu)有所改善。在2010年建設(shè)590萬套保障性住房的基礎(chǔ)上，2011年又開工建設(shè)1000萬套保障性住房，今年開工的保障性住房占住房新開工面積總量的比例接近50%。從總體上看，房地產(chǎn)調(diào)控政策措施已經(jīng)取得初步成效。但我們必須清醒地認(rèn)識到，當(dāng)前房地產(chǎn)市場調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期，調(diào)控取得的成果還是初步的，房地產(chǎn)價(jià)格合理回落的基礎(chǔ)仍不穩(wěn)固。

    一是部分城市房價(jià)過高的局面還沒有根本改變。雖然目前一線城市和部分二線城市商品住房價(jià)格有所回落，但回落幅度十分有限。70個大中城市中，今年10月份價(jià)格同比下降的僅有2個。環(huán)比價(jià)格下降的城市中，多數(shù)城市的降幅不足1%。商品住房價(jià)格水平總體上仍處于高位，向合理價(jià)格區(qū)間回歸仍有空間。

    二是房價(jià)上漲的潛在壓力仍然較大。目前房地產(chǎn)價(jià)格回落在一定程度上是通過限購、限貸、限價(jià)和行政問責(zé)等措施實(shí)現(xiàn)的，而不是市場自發(fā)調(diào)整的結(jié)果。在這種情況下，調(diào)控力度一旦放松，就可能在短期內(nèi)引發(fā)房地產(chǎn)市場價(jià)格的迅速反彈。

    三是抑制投資投機(jī)需求的任務(wù)仍很艱巨。目前，國內(nèi)投資渠道相對有限，房地產(chǎn)成為資產(chǎn)投資和保值增值的重要途徑，在流動性充裕和通脹水平依然較高的情況下，投資投機(jī)的套利空間仍然較大，調(diào)控力度一旦放松，被抑制的投資投機(jī)需求就可能重新釋放，引發(fā)新一輪房價(jià)上漲。

    總之，近兩年來房地產(chǎn)市場調(diào)控取得的成果來之不易，市場預(yù)期已經(jīng)發(fā)生積極變化，放松調(diào)控力度，將引發(fā)市場預(yù)期的混亂，不僅政府的公信力將受到影響，而且也不利于鞏固已經(jīng)取得的調(diào)控成果和房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展。

    二、房地產(chǎn)調(diào)控的政策力度不能放松

    隨著房地產(chǎn)調(diào)控的實(shí)施效果逐步顯現(xiàn)，部分城市的商品房市場交易量明顯下降，社會上開始出現(xiàn)不同的聲音。有些人認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)對國民經(jīng)濟(jì)影響面廣，如果不放松調(diào)控力度，將引發(fā)房地產(chǎn)投資大幅回落，進(jìn)而引發(fā)金融系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，加劇經(jīng)濟(jì)增速放緩趨勢。對于這些疑問，必須進(jìn)行客觀分析，并作出明確回答。

    （一）房地產(chǎn)投資增幅適度回落是正?，F(xiàn)象

    近兩年來，房地產(chǎn)投資增幅較大，2010年房地產(chǎn)投資增速高達(dá)33.2%，2011年1至11月累計(jì)投資增速達(dá)到29.9%。房地產(chǎn)投資這兩年增長較快有一些特定因素，一是在房價(jià)快速上漲的帶動下，2009年房地產(chǎn)新開工項(xiàng)目大幅增長；二是流動性增長較快和通脹預(yù)期加劇，導(dǎo)致大量資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域；三是保障性住房建設(shè)投資規(guī)模加大。隨著房價(jià)漲幅回落、通脹預(yù)期發(fā)生變化，預(yù)計(jì)2012年房地產(chǎn)投資增速將進(jìn)一步放緩。2010年房地產(chǎn)開發(fā)投資為4.8萬億元，2011年1至11月累計(jì)投資為5.6萬億元，即使明年房地產(chǎn)投資增速有一定回落，新增投資量仍然很大。在持續(xù)多年房地產(chǎn)投資高增長之后，投資增速的適度回落有其內(nèi)在合理性。

    （二）房價(jià)合理回落不會引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)

    從我國情況看，無論是個人住房消費(fèi)信貸、房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款，還是地方政府融資平臺公司貸款，房價(jià)合理回落都不會引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)。從個人住房消費(fèi)貸款和房地產(chǎn)開發(fā)貸款看，近兩年來，不良貸款比率都在逐步下降，2010年分別降至0.37%和1.26%。今年以來，購房的首付比例進(jìn)一步調(diào)高，也在一定程度上提高了銀行防范和化解金融風(fēng)險(xiǎn)的能力。從地方政府融資平臺公司貸款看，雖然過去兩年土地收益的大幅增長，使地方融資平臺公司以土地抵押獲取的貸款規(guī)模增加較多，但由此形成的地方政府債務(wù)規(guī)模總體上是可承受的，相當(dāng)部分資產(chǎn)具有長期的直接收益和償債能力，也不會由此引發(fā)系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。

    （三）堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控有利于保持經(jīng)濟(jì)長期平穩(wěn)健康發(fā)展

    當(dāng)前，我國經(jīng)濟(jì)增速放緩，既有全球經(jīng)濟(jì)減速和外部需求收縮的影響，也是我國主動調(diào)控和市場需求變化共同作用的結(jié)果。房地產(chǎn)市場周期與經(jīng)濟(jì)周期的變化具有一定的關(guān)聯(lián)性。房地產(chǎn)價(jià)格和投資增速適度回落，對當(dāng)前我國經(jīng)濟(jì)增速會形成一定的影響。但從長遠(yuǎn)看，房地產(chǎn)價(jià)格回落到合理區(qū)間和投資適度回調(diào)，有利于保持房地產(chǎn)業(yè)長期平穩(wěn)健康發(fā)展，進(jìn)而更好地推動我國經(jīng)濟(jì)保持更長時(shí)期、更高水平、更好質(zhì)量的發(fā)展。

    三、抓緊研究制定房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展的長效機(jī)制

    房地產(chǎn)調(diào)控政策雖已取得初步成效，但要從根本上解決房地產(chǎn)市場存在的深層次矛盾和問題，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大的波動，必須在短期調(diào)控基礎(chǔ)上更加注重構(gòu)建長效機(jī)制。當(dāng)前，房地產(chǎn)調(diào)控取得的成果，不僅為房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展創(chuàng)造了條件，也為構(gòu)建長效機(jī)制贏得了時(shí)間。

    （一）完善住房供應(yīng)體系

    要立足國情，引導(dǎo)理性消費(fèi)，保障基本需求，加快構(gòu)建以市場為主滿足多層次需求、以政府為主提供基本保障的住房供應(yīng)體系。以市場機(jī)制為主導(dǎo)的商品住房市場是我國房地產(chǎn)市場的主體，我國多數(shù)家庭要通過購買或承租商品住房實(shí)現(xiàn)住有所居。要繼續(xù)堅(jiān)持住房市場化改革方向，更好地發(fā)揮市場機(jī)制在住房資源配置中的基礎(chǔ)性作用。政府要在提供基本保障、維持市場秩序、改善投資環(huán)境、引導(dǎo)合理消費(fèi)方面發(fā)揮積極作用，對城鎮(zhèn)低收入住房困難家庭，實(shí)行廉租住房制度；對中等偏下收入住房困難家庭，實(shí)行公共租賃住房制度；對中高收入家庭，實(shí)行租賃與購買商品住房相結(jié)合的制度。

    （二）加快保障性住房制度建設(shè)

    要加大保障性安居工程建設(shè)力度，“十二五”時(shí)期建設(shè)3600萬套，基本解決保障性住房供應(yīng)不足的問題。要切實(shí)強(qiáng)化規(guī)劃的控制和指導(dǎo)，優(yōu)先供應(yīng)建設(shè)用地，拓寬融資渠道，建立穩(wěn)定的投入機(jī)制；加大公共租賃住房建設(shè)和供應(yīng)，進(jìn)一步完善發(fā)展公共租賃住房的土地、財(cái)稅、金融等支持政策，逐步使其成為保障性住房的主體；加快各類棚戶區(qū)改造，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房；加強(qiáng)保障性住房管理，制定公平合理、公開透明的保障性住房配租政策和監(jiān)管程序，嚴(yán)格規(guī)范準(zhǔn)入、退出、管理和租費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，完善租賃補(bǔ)貼制度。

    （三）健全房地產(chǎn)市場調(diào)控體系

    要根據(jù)房地產(chǎn)市場運(yùn)行中出現(xiàn)的新情況新問題，加強(qiáng)政策協(xié)調(diào)配合，注重分類指導(dǎo)，提高房地產(chǎn)調(diào)控的針對性和有效性。要健全差別化住房信貸、稅收政策，合理引導(dǎo)自住和改善性住房需求，有效遏制投資投機(jī)性購房；調(diào)整和完善房地產(chǎn)開發(fā)、銷售、租賃、中介服務(wù)和持有等環(huán)節(jié)的稅收政策，加大房產(chǎn)持有成本，擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍，加快房產(chǎn)稅實(shí)施方案的研究進(jìn)度；完善住房公積金制度，加強(qiáng)管理和擴(kuò)大覆蓋范圍。強(qiáng)化房地產(chǎn)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)防控防范措施；進(jìn)一步落實(shí)地方政府責(zé)任和問責(zé)機(jī)制，把保障基本住房、穩(wěn)定房價(jià)和加強(qiáng)市場監(jiān)管納入經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的工作目標(biāo)；完善土地供應(yīng)政策，增加住房用地供應(yīng)總量。健全地方政府融資機(jī)制，逐步改變地方經(jīng)濟(jì)對土地收入的過度依賴，提高房地產(chǎn)調(diào)控政策的有效性。

    （四）推進(jìn)房地產(chǎn)領(lǐng)域法律法規(guī)建設(shè)

    要加快制定基本住房保障法，修訂完善城市房地產(chǎn)管理法等相關(guān)法律法規(guī)，推進(jìn)房地產(chǎn)市場管理法制化和規(guī)范化；加強(qiáng)市場監(jiān)管，規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序；加快個人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，完善信息發(fā)布制度。